• Tett og dyrt Siden 1970-tallet er husleie-reguleringene blitt kraftig liberalisert. Her fra Solsiden, et boligfelt ved Akerselva i Nydalen. Foto: DAN P. NEEGAARD, AFTENPOSTEN

  • Eksklusivt Fra utbyggingen rundt Operaen i Bjørvika. Under bygging er nye Deichmanske Hoved-bibliotek, Munch-museet, boliger, næringsbygg og studenthus med plass til 480 studenter. Det blir omfattende bygge- og anleggsarbeid i området minst frem til 2021. Foto: ERIK JOHANSEN / NTB SCANPIX

  • Lodalen For ti år siden ble en hel bydel, Kværner-byen, planlagt på den gamle verkstedtomten til Kværner brug i Lodalen. Bygging pågår fortsatt. Foto: NTB SCANPIX

  • Hjem for tusener Det er plass til 1600 nye boliger i et gammelt industriområde på Vollebekk. Byutviklings-byråd Hanna Marcussen viser nå frem neste prosjekt. Turveier og møteplasser er plottet inn. Byggingen av skolen er godt i gang. Den største utbyggeren har planer for halve området. I dette industriområdet i Hovinbyen skal det bo minst 3000 mennesker. Foto: INGAR STORFJELL, AFTENPOSTEN

Oslo, en middelklasseghetto.

Oslo, en middelklasseghetto.

Fra utgave: 2 / februar 2017

I Sverige eier det offentlige rundt en sjettedel av boligene. I Danmark og Tyskland er det satt tak på den private utleieprisen. I Norge, derimot, har markedskreftene virket nærmest uhindret i en av Europas raskest voksende byer. Men er det nå tegn til forandring?

Oslo. «Når det gjelder byutvikling og planlegging har dereguleringen gått mye lenger i Norge enn mange andre steder», konstaterer Jonny Aspen, førsteama-nuensis ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo.

«I mange land driver man fremdeles med sosial boligbygging, men det har man nærmest gitt opp i Norge.»

Eksperten på internasjonal byutvikling kan fortelle at det i Storbritannia er vanlig at utbygger må forplikte seg til å bygge en betydelig andel såkalt «rimelige boliger» i nye boligprosjekter. Målsetningen er at opp mot en tredjedel av de nye boligene i et byggefelt skal være av et rimeligere slag, selv om «rimelig» er et heller relativt begrep, og mange utbyggere prøver å vri seg unna kravet. Til sammenligning er det sosiale alibiet i hele Bjørvika-prosjektet 5 prosent studentboliger underlagt markedspris, i regi av Olav Thon.

Det sosiale alibiet i hele Bjørvika-prosjektet er 5 prosent studentboliger underlagt markedspris, i regi av Olav Thon.

«Det er nokså typisk», kommenterer Aspen.

En høy grad av formell sysselsetting og en godt utviklet velferdsstat sørger for at de sosiale forskjellene selvsagt langt fra er så store i Oslo som i mange andre byer verden over. Men samtidig er det ingen tvil om at et globalt mønster også er i ferd med å få gjennomslag i hovedstaden. Mens det sosiale skillet i den gamle industribyen gikk øst og vest for Akerselva, har gentrifisering av den indre byens østlige deler delvis visket ut denne historiske oppdelingen, mens den nye skillelinjen nå mer går mellom indre og ytre by, særlig mellom sentrum og drabantbyene i øst.

«Det bildet som tegner seg, er at sentrum og de sentrumsnære områdene i Oslo utvikles i retning av en middelklasseghetto», kommenterer Aspen. «Byen blir mer og mer striglet og tilrettelagt for denne klassen og for tilreisende turister. Det er en del grupper som faller utenfor og som ikke har lik rett til byen.»

En mindre rettferdig by. Tidligere var bildet et annet. Enhetene i de kooperative boligsameiene som frem til 1970-tallet var en vanlig boform i Oslo, kunne ikke gjøres om til selveierleiligheter og hadde en regulert utleiepris. Dette tok slutt under Willoch-regjeringen tidlig på 1980-tallet.

«Boligkooperativene ble deregulert slik at man kunne selge boligene på det åpne markedet», forteller Aspen. «Også husleiereguleringene er siden den tid blitt kraftig liberalisert.»

I samme periode har eiendom og eiendomsutvikling blitt en stadig større og mer innbringende del av byøkonomien.

«Det forventes i dag rundt 35 prosent avkastning på et større boligprosjekt eller byutviklingsprosjekt», sier Aspen. «Det er nesten ingen andre bransjer som har tilsvarende forventninger til avkastning. Og dette har stilltiende blitt en akseptert del av hvordan man utvikler byen.»

Som byforsker Bengt Anderson og sosialgeograf Per Gunnar Røe har dokumentert i en fersk artikkel for fagtidsskriftet European Urban and Regional Studies, har politikerne i tilfellet Bjørvika latt visjonen om et sosialt sammensatt sted bli forhandlet bort til fordel for profittmaksimerende boligutviklere. Det ferdigstilte resultatet vil i deres øyne være et klart bidrag til en mindre sosialt rettferdig by. Aspen mener det nå er på høy tid at det offentlige igjen kommer sterkere på banen.

«Kommunen har når det gjelder byplanlegging og byutvikling mer makt enn på mange andre felt, hvor man er bundet opp av statlige reguleringer», sier han. «Det ligger her et stort potensial for lokal styring. Det er viljen det skorter på.»

En tredje sektor? Men ifølge planstrategien til det nye rødgrønne byrådet skal nå byplanleggingen i Oslo bli et redskap for sosial utjevning, ikke minst gjennom å motvirke sosialt ensidige boligområder. Utover tiltak for å få opp utbyggingstempoet og dermed dempe prisveksten, er kommunen nå inne i en prosess der de vil se på alternative løsninger for en mer sosial boligpolitikk.

«Visjonen er at Oslo skal fortsette å være en mangfoldig by, og at folk ikke skal være nødt til å flytte ut», sier byråd for byutvikling, Hanna E. Marcussen. «Vi ønsker at alle yrkesgrupper skal kunne bo i Oslo. Da må vi også begynne å tenke nytt om bolig og boligbygging.»

Inspirert av det som i Danmark kalles allmennboligsektoren og som der utgjør rundt 20 prosent av utleiemarkedet, ser byrådet nå på muligheten for noen pilotprosjekter i Oslo-området. Målet er en liten, supplerende sektor ved siden av det private markedet, som skal drive etter nonprofit-prinsippet, og dermed sikre lavere husleie slik at folk får mulighet til å spare opp egenkapital til egen bolig.

Ifølge planstrategien til det nye rødgrønne byrådet skal nå byplanleggingen i Oslo bli et redskap for sosial utjevning, ikke minst gjennom å motvirke sosialt ensidige boligområder. Utover tiltak for å få opp utbyggingstempoet og dermed dempe prisveksten, er kommunen nå inne i en prosess der de vil se på alternative løsninger for en mer sosial boligpolitikk.

«Det vi kan gjøre fra kommunens side, er enten å igangsette noe selv eller bistå med opprettelsen av en ikke-kommersiell stiftelse», sier Marcussen. «Tanken er å teste ut et mer profesjonalisert leiemarked. Da får folk et alternativ, hvilket kan være med på å dempe overopphetingen i boligmarkedet, uten at det hindrer det i å gå rundt.»

Det kan innenfor denne tredje sektoren mellom det private og de rent kommunale sosialboligene også være aktuelt med nye former for mindre boligkooperativer. Marcussen viser til et prosjekt i Zürich i Sveits der det som i utgangspunktet kun var noen hundre mennesker, gikk i gang med et boligbyggingsprosjekt på kommunal jord.

«Man har eksempler fra andre land der de som skal bo sammen, selv utvikler boligprosjektet og på den måten blant annet kan påvirke kostnadsnivået», sier hun. I Sveits kan denne typen prosjekter skilte med en leiepris som ligger mellom 30 til 50 prosent under markedspris. Hvordan og i hvilket omfang dette kan bli en realitet i Oslo, kan byråden først svare mer konkret på om et halvt års tid.

«Det arbeidet vi setter i gang nå, er å samle erfaringer fra andre land for å lære», sier hun.

Få kommunale tomter. Men vil disse tiltakene kunne være med på å motvirke «ghettoiseringen» i Oslos indre by? Hvor pilotprosjektene vil kunne igangsettes, har byråden sine tanker om. «Det kan i hvert fall være interessant å se på Hovin-byen som er under utvikling, og som til dels er ytre by, men på mange måter er en forlengelse av indre by utover», sier hun.

Bystyret har dessuten nettopp vedtatt områderegu-leringen for Gjersrud-Stensrud helt sør i Oslo, godt utenfor indre by.

«Der eier kommunen ganske mye av grunnen, ved siden av noen store utviklere som Obos og Selvaag», sier Marcussen. «Og da kan det være interessant å se på hvordan man kan få til et samspill der mellom det private og det offentlige.»

En tanke kan ifølge byutviklingsbyråden være å selge kommunal grunn med en klausul om å inkludere en andel bygget innenfor den nye allmennsektoren.

Muligheten for større kommunal styring i retning av en mer sosial boligpolitikk innenfor indre by, synes derimot å være mer begrenset, selv om byråden i løpet av det neste året også vil ta for seg den planmessige verktøykassen.

«Siden det i Oslo ikke har vært tenkt på denne måten på mange år, handler det om å finne ut hva som er mulig, hva som ligger der av virkemidler, og hvilke virkemidler det er hensiktsmessig å bruke», sier hun.

«Sammenlignet med andre europeiske hovedsteder så eier kommunen i dag lite grunn. Egne tomter ville gitt større muligheter. Enten kunne kommunen bygget selv, eller man kunne stille krav i salgskontraktene, som ikke i samme grad kan legges inn i reguleringsbestemmelser.»

«I dag er utbyggingen på mange måter veldig markedsstyrt.»